Acheter une première maison au Québec en 2026 demande de la préparation — mais deux programmes fédéraux peuvent muscler sérieusement votre mise de fonds : le CELIAPP et le RAP. Bien utilisés, ils changent ce que vous pouvez vous permettre.
La mise de fonds minimale
Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion au-delà. Sous 20 % de mise de fonds, l'assurance prêt hypothécaire (SCHL ou autre) s'ajoute. Atteindre 20 % permet de l'éviter — d'où l'intérêt de maximiser le CELIAPP et le RAP.
Le CELIAPP : l'outil le plus avantageux
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété combine le meilleur du REER et du CELI : vos cotisations sont déductibles d'impôt, et les retraits pour acheter une première maison sont libres d'impôt — sans remboursement.
- Plafond annuel : 8 000 $
- Plafond à vie : 40 000 $
- Report des droits inutilisés : limité à 8 000 $ (une seule année de rattrapage)
- Durée du compte : jusqu'à 15 ans
Conseil clé : ouvrez-le tôt. Les droits ne commencent à s'accumuler qu'à partir de l'année d'ouverture.
Le RAP : emprunter à votre propre REER
Le Régime d'accession à la propriété permet de retirer de votre REER pour la mise de fonds. Depuis le 16 avril 2024, le plafond est passé à 60 000 $ par personne (auparavant 35 000 $). Différence importante avec le CELIAPP : le RAP doit être remboursé sur 15 ans.
Les combiner : jusqu'à 100 000 $ par personne
Le CELIAPP et le RAP sont cumulables. En 2026, cela représente jusqu'à 100 000 $ par personne (40 000 $ CELIAPP + 60 000 $ RAP), soit jusqu'à 200 000 $ pour un couple primo-acheteur — à condition d'avoir constitué ces sommes à l'avance.
| CELIAPP | RAP | |
|---|---|---|
| Plafond | 40 000 $ à vie | 60 000 $ |
| Cotisation déductible | Oui | Oui (via REER) |
| Retrait imposable | Non | Non |
| Remboursement requis | Aucun | Sur 15 ans |
Exemple : un couple primo-acheteur
Chacun maximise son CELIAPP (40 000 $) et retire 60 000 $ via le RAP : jusqu'à 200 000 $ de mise de fonds avantageuse fiscalement — de quoi dépasser le seuil de 20 % sur une grande partie du marché et éviter l'assurance SCHL.
Les plafonds et règles sont ceux en vigueur au début 2026 et peuvent évoluer. Consultez un planificateur financier ou un fiscaliste pour votre situation. Une fois votre budget établi, un courtier peut cibler les bonnes propriétés et éviter de payer trop cher.
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Obtenir mon analyse gratuiteCet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Les montants, taux et programmes mentionnés peuvent changer; validez toujours votre situation avec un professionnel qualifié.